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Investire sul mattone… e perchè non investire in un recupero?

                                                                                                          Alcuni clienti mi chiedono di trovargli dei ruderi da acquistare per avere uno spazio fuori dalle aree urbane con un pò di verde, considerando la possibilità di investimento e i relativi costi di trasformazione, oltre che all’impegno di realizzare tutto e se può essere un idea percorribile.Ce ne sono di situazioni confacenti ma vanno valutati gli impegni economici,calcolando le spese di trasformazione con tutte le variabili da zona a zona e l’impegno tecnico che ciò comporta e la sua fattibilità. A tal proposito va considerato e spiegato al cliente,la caratteristica di tale ricerca e del loro acquisto.Un’unità collabente è una costruzione caratterizzata da un notevole livello di degrado, tale da determinarne l’incapacità di produrre reddito. Tali costruzioni, ai soli fini dell’identificazione, possono essere oggetto di iscrizione in catasto nella categoria F/2. La F/2 è una categoria priva di rendita catastale. Gli edifici collabenti non vanno confusi con gli inagibili, definiti tali in base ai criteri stabiliti da ogni comune, che invece, pagano le imposte ridotte ma mantengono inalterata la rendita. Ora, va valutato se la demolizione e ricostruzione di un’unità collabente è da intendersi “ristrutturazione edilizia” o “nuova costruzione”?
Fino al 2013 – anno in cui entra in vigore la Legge 98/2013, meglio conosciuta come Decreto del Fare – un intervento di demolizione e ricostruzione di un’unità collabente era da considerarsi nuova costruzione, dal 2013 vengono apportate modifiche all’art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001 – che amplia gli interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia, tra cui rientrano “quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza […]» Pertanto, la ricostruzione di un rudere, nel rispetto della volumetria preesistente, può rientrare nel concetto di “ristrutturazione edilizia, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. In virtù dello stesso articolo vengono meno gli obblighi di mantenimento della stessa sagoma, che invece rimangono solo in presenza di un vincolo sull’immobile. un quesito che ne deriva è se sia possibile realizzare, tramite l’intervento di demolizione e ricostruzione, anche un cambio di destinazione d’uso?
La destinazione d’uso del nuovo fabbricato deve essere rispondente alle prescrizioni dello strumento urbanistico; di conseguenza, se da un punto di vista normativo è possibile il cambio di destinazione d’uso non vi sono elementi ostativi, al contrario si commetterebbe un abuso. È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali?
Sì, un fabbricato collabente siccome può essere iscritto in catasto nella categoria F/2 è di fatto un edificio esistente e, di conseguenza, può usufruire delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia e per quelli di riqualificazione energetica.

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Carla Zanoli

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